Nybyggnadskarta – vad är det och när behöver du en?

En nybyggnadskarta är en kommunal karta över din fastighet som visar fastighetsgränser, planbestämmelser, befintliga byggnader, markhöjder och anslutningspunkter för vatten och avlopp. Den används som underlag för situationsplanen i din bygglovsansökan och är den karta som utstakningen sedan utgår från när bygget ska placeras på tomten. Här går vi igenom vad nybyggnadskartan innehåller, när den krävs, vad den kostar och hur den hänger ihop med resten av byggprocessen.

Vad är en nybyggnadskarta?

Nybyggnadskartan är ett juridiskt och mättekniskt kvalitetssäkrat kartunderlag som kommunens kart- och mätenhet tar fram inför ny- och tillbyggnad. Till skillnad från ett vanligt kartutdrag bygger nybyggnadskartan på aktuell fältkontroll: mätpersonal kontrollerar gränsmarkeringar, mäter in befintliga byggnader och markhöjder och stämmer av mot detaljplan och fastighetsregister.

Skyldigheten regleras i plan- och bygglagen (2010:900) 12 kap. 4 §, som anger att byggnadsnämnden på begäran ska tillhandahålla nybyggnadskarta om det behövs för en ansökan om bygglov. Enligt Boverkets uppdaterade vägledning ansvarar nämnden för att kartan är korrekt – och kan bli skadeståndsskyldig om den inte är det. Det säger något om vilken vikt kartan har: den är det dokument som hela placeringen av ditt bygge vilar på.

Vad innehåller nybyggnadskartan?

En fullständig nybyggnadskarta innehåller normalt:

• Fastighetsgränser och gränspunkter – kontrollerade i fält mot fastighetsregistret.
• Fastighetsbeteckning och areal.
• Planbestämmelser – byggrätt, prickmark (mark som inte får bebyggas), högsta byggnadshöjd, antal våningar och andra villkor från gällande detaljplan.
• Befintliga byggnader och anläggningar – inmätta med husliv.
• Markhöjder – befintliga höjder på tomten och angränsande gata, redovisade i kommunens höjdsystem, normalt RH 2000.
• Anslutningspunkter för VA – förbindelsepunkt för vatten, spillvatten och dagvatten samt dess höjd, viktig för att avloppet ska få självfall.
• Gatuhöjd och eventuell föreslagen sockelhöjd (färdigt golv).
• Servitut, ledningsrätter och andra rättigheter som påverkar var du får bygga.
• Koordinatsystem – i regel SWEREF 99 med lokal zon, i Stockholmsområdet SWEREF 99 18 00. Vi förklarar systemen i artikeln om SWEREF 99 och RH 2000.

Olika typer av nybyggnadskarta

De flesta kommuner erbjuder kartan i flera nivåer beroende på åtgärdens omfattning. Benämningarna varierar – vissa kommuner talar om typ A, B och C – men principen är densamma:

• Fullständig nybyggnadskarta – krävs vid nybyggnad av huvudbyggnad inom detaljplan och innehåller allt ovan, inklusive fältkontrollerade gränser, höjder och VA-anslutning.
• Förenklad nybyggnadskarta – för mindre åtgärder som tillbyggnader, garage och komplementbyggnader. Innehåller gränser, planbestämmelser och befintliga byggnader, men ofta utan höjder och VA-uppgifter.
• Kartutdrag/baskarta – ett enkelt utdrag ur kommunens primärkarta utan fältkontroll, som kan räcka för bygglovsbefriade åtgärder som attefallshus eller för åtgärder utanför detaljplan.

Vilken karta som krävs i ditt ärende avgör bygglovsenheten. Kontakta kommunen tidigt, eftersom handläggningstiden för en fullständig nybyggnadskarta kan vara flera veckor och ligger på den kritiska linjen inför bygglovsansökan.

När behöver du en nybyggnadskarta?

Nybyggnadskarta krävs i regel vid:

• Nybyggnad av bostadshus eller annan huvudbyggnad inom detaljplanerat område.
• Större tillbyggnader, särskilt nära tomtgräns eller där byggrätten utnyttjas maximalt.
• Åtgärder där höjdsättning är kritisk – exempelvis där avloppet måste anslutas med självfall eller där detaljplanen reglerar byggnadshöjd i förhållande till gata.
• Åtgärder inom sammanhållen bebyggelse med kommunalt VA.

För mindre komplementbyggnader, altaner och åtgärder långt från gräns räcker ofta en förenklad karta eller ett kartutdrag. Är du osäker: fråga bygglovsenheten innan du beställer, så betalar du inte för mer karta än du behöver.

Från nybyggnadskarta till situationsplan

Nybyggnadskartan är underlaget – situationsplanen är ritningen. Arkitekten eller byggherren ritar in den planerade byggnaden på nybyggnadskartan med:

• Byggnadens yttermått (husliv).
• Avstånd till fastighetsgränser, normalt minst två vinkelräta mått.
• Höjd på färdigt golv (sockelhöjd) och eventuella markhöjder.
• Infart, parkering och dagvattenhantering om kommunen kräver det.

Det är de här måtten som blir bindande genom bygglovet – och det är exakt dessa mått som mätteknikern senare använder vid utstakningen. En situationsplan som ritats på ett felaktigt eller inaktuellt kartunderlag riskerar därför att ge fel placering redan från start.

Så hänger nybyggnadskartan ihop med utstakning och lägeskontroll

Här sluts cirkeln. När bygglov och startbesked är klara ska byggnaden placeras på tomten enligt situationsplanen – det görs genom utstakning. Mätteknikern utgår från nybyggnadskartans gränspunkter och koordinatsystem, återfinner gränsmarkeringarna i fält och sätter ut byggnadens hörn och höjd exakt enligt lovet. När grunden är formsatt görs en lägeskontroll som verifierar att allt stämmer.

Är nybyggnadskartan aktuell och situationsplanen tydligt måttsatt går utstakningen snabbt och säkert. Är kartan gammal, saknar höjder eller har gränser som inte återfinns i fält tillkommer utredningsarbete – och risken för fel ökar. Vi beskriver hela kedjan i artikeln om utstakning och lägeskontroll, och du kan läsa om vår tjänst för utstakning och lägeskontroll i Stockholm.

Vad kostar en nybyggnadskarta?

Kommunen tar betalt enligt sin plan- och bygglovstaxa. Priset beror på karttyp och fastighetens storlek – en förenklad karta kostar betydligt mindre än en fullständig nybyggnadskarta med fältkontroll, och större fastigheter kostar mer än små villatomter. Räkna med en kostnad från några tusen kronor och uppåt, och kontrollera aktuell taxa hos din kommun. Observera att kartan i de flesta kommuner har begränsad giltighetstid, ofta ett par år, eftersom gränser, byggnader och planbestämmelser kan ändras.

Vanliga misstag att undvika

• Att beställa kartan för sent – handläggningstiden kan vara flera veckor och försenar hela bygglovsansökan.
• Att rita situationsplanen på ett gammalt kartutdrag – bygglovsenheten kräver ofta komplettering, och utstakningen blir osäker.
• Att glömma höjderna – sockelhöjd och VA-anslutning avgör om huset kan byggas som tänkt.
• Att inte kontrollera gränsmarkeringarna – om markeringar saknas i fält kan gränsutvisning via lantmäterimyndigheten behövas. Läs mer om skillnaden mellan lantmätare och mättekniker.

Vanliga frågor om nybyggnadskarta

När kartan och bygglovet är på plats tar Ivacom vid: vi utför utstakning och lägeskontroll i Stockholmsområdet med godkänd mätningsteknisk kompetens och kort inställelsetid. Kontakta oss så hjälper vi dig placera bygget rätt från första dagen.