Boarea, biarea och bruttoarea – så mäts ytan i en bostad

Boarea är den yta i en bostad som är inrättad för boende, biarea är kompletterande utrymmen som garage, källare och pannrum, och bruttoarea är byggnadens totala yta mätt utvändigt inklusive ytterväggar. Alla tre definieras i den svenska standarden SS 21054:2020 – och de används i olika sammanhang: boarea och biarea vid bostadsförsäljning och fastighetstaxering, bruttoarea och byggnadsarea vid detaljplan och bygglov. Här går vi igenom vad som räknas in i varje areabegrepp, hur mätreglerna fungerar i praktiken, vilka misstag som är vanligast och när det lönar sig att låta en professionell areamätning avgöra saken.

Standarden bakom begreppen: SS 21054:2020

Svensk standard SS 21054 – Area och volym för byggnader – terminologi och mätregler – är den gemensamma regelboken för mäklare, värderare, Skatteverket, byggherrar, försäkringsbolag och bygglovsenheter. Den senaste versionen infördes 2020 och ersätter tidigare utgåvor från 2009, 1999 och äldre. Grundprinciperna – takhöjdskravet 1,90 meter, uppdelningen i boarea och biarea, invändig mätning – har varit stabila sedan slutet av 1970-talet, men detaljregler har justerats, vilket är ett av skälen till att äldre areauppgifter ofta inte stämmer vid en ny mätning.

I standarden används begreppet boarea, inte ”boyta” – även om Skatteverket fortfarande använder boyta och biyta i fastighetstaxeringen.

De centrala areabegreppen

Boarea (BOA)

Boarea är utrymmen inrättade för boende: vardagsrum, sovrum, kök, badrum, hall, klädkammare och liknande. Den mäts invändigt – mellan ytterväggarnas insidor – och innerväggar räknas in i arean. Det betyder att en tjock yttervägg minskar boarean men en innervägg gör det inte.

Biarea (BIA)

Biarea är utrymmen som hör till bostaden men har begränsad användbarhet för boende, oavsett hur de är inredda. Typiska biareor är:

• Garage och carport som är inbyggd i huset.
• Pannrum, bränsleförråd och tekniska utrymmen.
• Källarvåning – ett våningsplan som helt eller till övervägande del ligger under omgivande marknivå räknas som biarea i sin helhet, även om det är inrett som gillestuga eller sovrum.
• Oinredd vind eller källare som nås inifrån och uppfyller takhöjdskravet.

Biarea mäts enligt samma grundregler som boarea. Utrymmen som varken är bo- eller biarea – till exempel ytor med lägre takhöjd än 1,90 meter – räknas inte in alls.

Sluttningsvåning – 6-metersregeln

I en souterräng- eller sluttningsvåning, där golvet ligger delvis under mark, fördelas arean. Den del som ligger inom 6 meter från en yttervägg mot det fria, där marken utanför ligger i nivå med eller under golvet, räknas som boarea. Resten av våningsplanet räknas som biarea. Det är den regel som oftast ger överraskningar vid mätning av villor på sluttningstomter.

Bruttoarea (BTA)

Bruttoarea är byggnadens totala area för alla våningsplan, mätt utvändigt – ytterväggarna räknas in. Bruttoarea används inte vid bostadsförsäljning utan i detaljplaner, där byggrätten ofta anges som största tillåtna bruttoarea, samt i bygglovsprövning och i projektering. Här är noggrann mätning mot kommunens krav avgörande: överskrids byggrätten kan bygglov nekas.

Byggnadsarea (BYA) och bruksarea (BRA)

Två närliggande begrepp som ofta blandas ihop:

• Byggnadsarea är den yta byggnaden upptar på marken – ”fotavtrycket” mätt utvändigt. Det är byggnadsarean som styr när ett attefallshus får vara högst 30 kvadratmeter eller när en detaljplan begränsar hur stor del av tomten som får bebyggas.
• Bruksarea är all area innanför ytterväggarnas insida. Boarea plus biarea utgör tillsammans bruksarean i en bostad; i lokaler används i stället lokalarea (LOA).

Mätreglerna i praktiken

Takhöjdskravet: 1,90 meter

Ett utrymme måste ha en rumshöjd på minst 1,90 meter för att vara mätvärt. Är takhöjden lägre överallt räknas utrymmet inte in i någon area.

Snedtak: 1,90 plus 0,60 meter

I rum med snedtak mäts all golvyta där takhöjden är minst 1,90 meter, plus ytterligare 0,60 meter ut mot väggen där taket är lägre. Ytan där takhöjden når 1,90 meter måste dessutom vara minst 0,60 meter bred för att våningen ska räknas alls. Takkupor med minst 1,90 meter i höjd räknas i sin helhet. Det är den här regeln som avgör om en inredd övervåning blir 45 eller 60 kvadratmeter – och den mäts fel förvånansvärt ofta.

Vad som inte räknas in

• Utrymmen med takhöjd under 1,90 meter.
• Utrymmen som inte kan nås via dörr, trappa eller motsvarande.
• Balkonger, altaner och terrasser – de redovisas som öppenarea (OPA), inte som bo- eller biarea. Inglasade och värmeisolerade uterum kan däremot vara mätvärda.
• Delar av tjocka innerväggar och schakt över viss tjocklek.

Köksinredning, garderober, badkar och installationer påverkar däremot inte mätningen – de ingår i arean.

Varför stämmer areauppgifterna så ofta inte?

Det finns flera återkommande orsaker:

• Äldre standarder – bostaden mättes enligt regler från 1980- eller 1990-talet och har aldrig mätts om.
• Ritningsmått i stället för verklighet – arean beräknades från bygglovsritningar, men huset byggdes med andra väggtjocklekar eller ändringar.
• Ombyggnad – inredd vind eller källare, tillbyggnad eller rivna innerväggar utan att areauppgiften uppdaterats.
• Felaktig klassning – källare, garage eller sluttningsvåning har lagts till boarean fast standarden kräver biarea.
• Snedtaksregeln – 0,60-metersregeln har tillämpats fel eller inte alls.

Skillnaden är sällan oskyldig. Vid bostadsförsäljning grundar sig priset ofta på kvadratmeter, och en area som visar sig vara mindre än utlovat kan ge köparen rätt till prisavdrag eller skadestånd. Vid fastighetstaxering påverkar boytan taxeringsvärdet. Och vid bygglov avgör bruttoarea och byggnadsarea om projektet ryms inom byggrätten.

När behöver du en professionell areamätning?

• Inför försäljning – för att ha korrekt och dokumenterad area i objektsbeskrivningen och undvika efterföljande tvister.
• Vid köp – när areauppgiften känns osäker, huset är äldre eller har byggts om.
• Vid tvist – när köpare och säljare är oense om arean, eller för att underbygga ett krav.
• Vid fastighetstaxering – för att rätta en felaktig boyta hos Skatteverket.
• Inför bygglov och projektering – för att fastställa befintlig brutto- och byggnadsarea mot detaljplanens byggrätt.
• Vid hyresgästanpassning och lokaluthyrning – där hyran ofta baseras på uppmätt area.

En professionell areamätning utförs med laserinstrument på plats, enligt SS 21054:2020, och redovisas i ett protokoll med ritning där varje utrymme klassats som boarea, biarea eller ej mätvärt. För större eller komplexa byggnader kan mätningen göras genom 3D-skanning, som samtidigt ger korrekta planritningar – läs mer i vår artikel om 3D-skanning i byggprojekt.

Ivacom utför areamätning av lägenheter, villor, radhus och lokaler i Stockholmsområdet, med tydlig dokumentation som håller vid försäljning, taxering och tvist.

Vanliga frågor om boarea, biarea och bruttoarea

Osäker på om din bostads area stämmer? Ivacom mäter enligt SS 21054:2020 och levererar ett protokoll som håller vid försäljning, taxering och tvist. Läs mer om areamätning i Stockholm eller boka en mätning direkt.